Park verzus 8-podlažná budova na tzv. Radničnom námestí

Rozhovor s Milošom Joštom, poslancom miestneho zastupiteľstva mestskej časti Bratislava - Rača

Intercom Development s.r.o. predložil poslancom miestneho zastupiteľstva (MZ) Rača v marci a apríli 2016 na posúdenie a následne v septembri 2016 poslancom mestského zastupiteľstva (MsZ) na schválenie návrh zámeny pozemkov, ktorý vyrokoval starosta Pilinský s developerom. Čo si považoval za prínosy návrhu pre obyvateľov Rače? Čo za jeho riziká?

Akýkoľvek komentár ohľadom Radničného námestia treba začať tým, že sa jedná o veľkú krivdu voči obyvateľom zo Závadskej, Rustaveliho a okolia, za ktorú si zaslúžia veľké ospravedlnenie.

A teraz k samotnej zámene. Treba oceniť skutočnosť, že Rača získala šancu zablokovať výstavbu budovy a namiesto nej mať park. Možno sa vzhľadom na masívnu reklamu investora zdalo byť samozrejmým, že tam park vznikne, najnovší vývoj ale ukazuje, že to vôbec také samozrejmé nie je. Šanca mať tam park namiesto budovy preto bola veľkou vecou. Hlavné riziká boli v tom, ako donútiť investora, aby tam park postavil, čiže dať do zmluvy dostatočné brzdy, ktoré by ho mali k parku motivovať. Zo zámeny bolo taktiež potrebné vylúčiť problematické pozemky, predovšetkým v priamom susedstve so Závadskou.

Mal si ako poslanec MZ v Rači o návrhu zámeny úplné a presné informácie? Z akých zdrojov? Postačovali pre rozhodnutie návrh developera podporiť?

Račianski poslanci nerozhodovali priamo o zámene pozemkov, tu mali hlavné kompetencie poslanci na úrovni mesta. Račianski poslanci rozhodovali, zjednodušene povedané o tom, či poslancov mesta poveria rokovaním o zámene, alebo či návrh na zámenu „zarežeme“ hneď v úvode. A tu treba povedať, že sme návrh posunuli ďalej, lebo mal rozumné rácio, aj keď bolo jasné, že niektoré parametre bude potrebné doladiť.

Už na úrovni nášho zastupiteľstva sme zo zámeny vylúčili najproblematickejšie parcely, teda hlavný pás zelene medzi Závadskou a „požiarnym chodníkom“ pri Radničnom námestí. Je pravda, že v zámene ostalo niekoľko parciel trávnika pri Radničnom námestí, jednalo sa však skôr o kúsky zelene, okolo ktorých sa podľa môjho názoru strhla prehnaná hystéria. Faktom je, že hlavný pás zelene od Závadskej do zámeny nešiel.

Niektorí mestskí poslanci označili za neprípustné, aby rokovania o zámene prebiehali v atmosfére nátlaku developera stavebným povolením na 8-podlažnú budovu. Ako si tento postoj developera vnímal ty?

Vydané stavebné povolenie bolo silným argumentom developera. Otázne je, či skutočnosť, že by nemal stavebné povolenie, mu skutočne zobralo vietor z plachiet. Ak už raz bolo stavebné povolenie vydané, mohlo by byť asi kedykoľvek vydané znova, takže tá hrozba by tam visela tak či tak.

Najväčšiu mieru nedôvery v celej zámene určite vzbudilo meno „Kmotrík“, čo je pochopiteľné vzhľadom na iné medializované projekty. Treba sa na to však pozrieť z odlišnej optiky. Bola to mestská časť, ktorá mala hlavný záujem na danej parcele vybudovať park. Investor tam park nepotreboval a ako sa aj dnes ukazuje, ani nepotrebuje. Investor pre predaj bytov potreboval iba ilúziu, že tam park vybudovaný bude, a tomu rokovania s mestskou časťou a mestom napomáhali, pričom každým predaným bytom jeho motivácia budovať park klesala.

Naproti tomu mnohí podľahli predstave, že vybudovanie parku je predovšetkým v záujme developera, a teda že ho možno žmýkať prakticky bez limitov, lebo bude nútený pristúpiť na akékoľvek podmienky. Toto bol podľa môjho názoru chybný predpoklad. Bolo potrebné citlivejšie hľadať hranicu toho, čo investor ešte znesie, a kde už povie nie. Je to nevďačná otázka, pretože nech by bola dohoda urobená s akýmikoľvek podmienkami, obe strany by kričali, že sa dalo vyrokovať viac. Hrali sme poker, kde sme nevedeli a dodnes presne nevieme, s akými kartami hral súper.

Ako vnímaš skutočnosť, že developer časť svojich stavieb umiestnil v rokoch 2012 - 2016 na pozemky vo vlastníctve hlavného mesta a správe našej mestskej časti, aj keď ich mal len v nájme s povinnosťou vrátiť ich po kolaudácii hlavnému mestu v pôvodnom stave? 

Toto je správna otázka, ktorú budeme klásť vedeniu mestskej časti a stavebného úradu a zisťovať, či skutočne došlo k pochybeniu. Na druhú stranu, nerozumiem celkom spájaniu tejto otázky s otázkou zámeny. Je zrejmé, že ak došlo k pochybeniu a investor staval tam, kde nesmel, treba vyvodiť zodpovednosť voči stavebnému úradu a vedeniu mestskej časti.

Skúsme ale na chvíľu predpokladať, že tam investor mal právo stavby, ako to tvrdí stavebný úrad a z hľadiska tejto optiky sa skúsme opýtať: ak by investor staval iba na pozemkoch, ktoré už mal vysporiadané, bolo by to pre mesto a mestskú časť lepšie, alebo horšie? Zrazu by investor nič nepotreboval od mestskej časti. Postavil by projekt Radničného námestia v porovnateľnom objeme ako stojí teraz, len s trochu inak poposúvanými budovami, pričom úplne legitímne by postavil aj spornú budovu na pozemku parku. Nič by ho nemotivovalo k rokovaniam s mestskou časťou o zámene. Skutočnosť, že postavil časť budov na pozemkoch mesta, nám dalo do rúk páky, aby sme rokovali o zámene.

K nájomnej zmluve a k právu stavby nech sa vyjadria právnici. Ak došlo k pochybeniu, vyvodzujme zodpovednosť. Máme to ale teraz spájať so zámenou? Máme tie budovy začať búrať, resp. vyžadovať ich zbúranie? Tým by sme spôsobili značné problémy ľuďom, ktorí si tam kúpili byty, resp. ktorí tam už bývajú. Vysporiadanie pozemkov prostredníctvom zámeny mi pripadá ako najmenej bolestivé riešenie. Niektorí toto dodatočné vysporiadanie považujú za súhlas s nelegitímnym stavaním, s týmto názorom sa však nestotožňujem.

Problematickým bodom návrhu bolo o. i. zaradenie časti zeleného pásu medzi RNR a ulicami Závadská a Rustaveliho. Starostom opakované tvrdenie, že zelený pás súčasťou zámeny nie je a nikdy nebol, bolo na MsZ jednoznačne vyvrátené. Aký je tvoj názor na túto časť starostovej obhajoby návrhu zámeny?

K tejto otázke som sa vyjadril v predchádzajúcich odpovediach.

Občianska komisia vyjadrila nesúhlas, aby boli súčasťou zámeny pozemky pod vnútrosídliskovou účelovou komunikáciou. Znamenalo by to, že developer hlavnému mestu predá za niekoľko stoviek tisíc eur pozemky, aké developeri mestu odovzdávajú bezodplatne alebo za symbolické euro. Považuješ takéto nakladanie s pozemkami hlavného mesta za hospodárne?

Táto otázka je z podstaty sugestívna a podsúva odpoveď. Podrobne som si preštudoval mapu zámeny. Občianska komisia na nej identifikovala asi 1900 m2, o ktoré mohol mať investor úprimný záujem, pretože na nich stoja jeho budovy, alebo parkovacie miesta (mne sa podarilo identifikovať o niečo menej, iba približne 1500 m2 takýchto pozemkov). Naproti tomu tam je približne 2300 m2 investora, o ktoré má zas úprimný záujem mesto, resp. mestská časť, aby tam nevznikla ďalšia budova, ale park. Čiže tento pre výmenu zásadný pomer vychádza pre mestskú časť dobre. Ostatné pozemky sú v porovnaní s týmito iba doplnkové, jednalo sa o pozemky pod obslužnými komunikáciami a pod., ktorých vysporiadanie je skôr o tom, že sa zbavíme niečoho, čo nepotrebujeme.

Ohľadom cestných komunikácií dochádzalo taktiež k zámene približne 1:1. Rača mala investorovi odovzdať pozemky pod komunikáciami „odnikiaľ nikam“, investor zase komunikácie „odniekiaľ niekam“. Z hľadiska rozlohy týchto pozemkov to bolo opäť porovnateľné.

Pri konštruktívnej diskusii stačilo ukázať prstom na parcelu, ktorá mala byť ešte zo zámeny vyňatá. Na druhú stranu, poukazovať na to, že zameňme iba tých 1900 za 2300 m2, ako to vlastne navrhovala občianska komisia, a zvyšok dohadujme potom, sa mi zdalo zbytočné a nekonštruktívne.

Pozerali sme sa na zámenu optikou excelovských tabuliek s hodnotami podľa znaleckých posudkov, pričom akoby sme zabudli sledovať hlavný cieľ, ktorým pre všetky strany malo byť vybudovanie parku. Ak tam naozaj vznikne budova, je pravdepodobné, že tie pozemky pod cestami napokon investor odovzdá za 1 euro, pričom tých 1900 m2 si investor alebo noví vlastníci kúpia, mestu zároveň ostanú aj všetky fliačky zelene, na ktoré komisia poukazovala, navyše ušetríme aj na kritizovanej údržbe parku. Čiže v Exceli to možno bude vyzerať ako zisk pre mestskú časť a záchrana obecných financií. Nepredpokladám ale, že toto je scenár, ktorý sme chceli my ako poslanci, ani ľudia zo Závadskej dosiahnuť.

Mestskí poslanci na jeseň 2016 návrh zámeny pozemkov v podobe, v akej ho predložil Intercom Development, dvakrát zamietli. Ako hodnotíš túto skutočnosť?

Na jednu stranu sa jednalo o jasné zlyhanie starostu, ktorý ako mestský poslanec nedokázal návrhu zabezpečiť dostatočnú podporu, pričom podľa záznamov zo zastupiteľstva je zrejmé, že situáciu v rozprave nedokázal upokojiť, ale ju zbytočne hrotil. Nehodnotím teraz parametre zámeny, v ktorých bol priestor na kompromis. Súhlasím s tým, že mesto malo v návrhu zohľadniť vecné pripomienky občanov zo Závadskej a očistiť zámenu o parcely, ktoré títo obyvatelia naďalej vnímali ako problematické, hoci väčšinu problematických pozemkov sme stopli ešte na úrovni mestskej časti.

Na druhú stranu sa však treba pozrieť aj na prácu občianskej komisie, ktorá bola kreovaná na základe záverov z verejného zhromaždenia. V prvom rade treba oceniť ich prácu a podnetný vstup do diskusie. Hoci do diskusie na meste nevstupovali príliš aktívne, ich hlas, prostredníctvom správy, ktorú vypracovali, tam zreteľne rezonoval. Osobne si myslím, že táto občianska komisia si sama neuvedomila svoju politickú silu. Svoj vplyv na rozhodovanie mesta sa teraz snaží bagatelizovať, keď tvrdí, že nemohla predsa presvedčiť všetkých poslancov mesta, ako mali hlasovať. Takto však hlasovanie nebolo postavené. Občianska komisia nebola v postavení aktivistov proti hazardu, ktorí museli presvedčiť 4/5 poslancov, aby hlasovali „za niečo“. V tomto prípade stačilo iba zneistiť zopár poslancov, aby sa zdržali hlasovania, čím sa pomer hlasov dostal pod kritickú hranicu. Na to stačili 3-4 poslanci, na čom už svoj podiel táto komisia mala.

Občianska komisia predkladala vlastný návrh na riešenie zámeny s výmenou iba nutných pozemkov, avšak nikto z mestských poslancov si tento ich návrh neosvojil. Jediné, čo na základe ich správy reálne rezonovalo, bola skutočnosť, že zámena nie je 100 % transparentná. Rozumiem, že nebola úloha občianskej komisie, aby hľadali politickú podporu pre svoje riešenie, rovnako nebola ich úloha ani hľadať politický kompromis, avšak ich nekompromisný postoj mal svoj podiel na tom, že návrh bol napokon potopený úplne. Vnímal som iba veľkú krivdu, ktorá akoby bránila odpustiť, pozrieť sa na návrh „zhora“, zhodnotiť alternatívy, zadefinovať prijateľný kompromis a podporiť ho.

Spätne ma mrzí, že som sa týchto rokovaní na úrovni mesta nemohol zúčastniť, čím mám tiež svoj podiel na tom, že sa návrh potopil úplne.

Občianska komisia v októbri 2016 predložila primátorovi, poslancom MsZ a verejnosti alternatívny návrh na zámenu pozemkov ako možný základ pre ďalšie rokovania. Starosta Pilinský ani developer na tento návrh dodnes nereagovali. Zaoberali sa návrhom poslanci MZ na komisiách? Ak nie, z akých dôvodov?

Nemám informácie o tom, či poslanci mestského zastupiteľstva o tomto návrhu rokovali. Pokiaľ viem, zástupcovia tejto komisie boli prizvaní na príslušnú komisiu mestského zastupiteľstva, aby tam svoj návrh prezentovali.

Podľa vyjadrenia hovorkyne mestskej časti Rača p. Miklánkovej v spravodaji Račan 1/2017 „Račiansky úrad nemá informácie o ďalších plánoch developera“. Aké aktuálne informácie od starostu máš ako poslanec miestneho zastupiteľstva o súčasnom stave rokovaní s developerom vo veci usporiadania pomerov v lokalite Radničné námestie?

Tu treba priznať, že o priebehu rokovaní ako aj stave veci nemáme od rokovaní na úrovni miestneho zastupiteľstva žiadne oficiálne informácie. Starosta k tomu do miestneho zastupiteľstva nepredložil od minulého apríla žiadny materiál a nemám informáciu ani o tom, že by nejako rokovala napr. komisia výstavby. Od minulého apríla to bola výlučne vec mestského zastupiteľstva, starosta nás nijako nepožiadal o podporu, a to ani po prehratých rokovaniach na meste.

Pred dvomi mesiacmi, 8. februára, sa starosta na otázku 475 občana Miroslava Turzu vyjadril, že „musíme s investorom pristúpiť k plánu B, to znamená doriešiť vysporiadanie zastavaných pozemkov iným spôsobom ako zámenou.“ V čom spočíva starostov plán B? Máš o ňom info? Majú o ňom info ostatní poslanci MZ Rača? Podieľajú sa poslanci na jeho príprave?

...

Pred mesiacom, 11. marca t. r., si sa na fb-skupine Priatelia Rače vyjadril o návrhu developera na zámenu pozemkov a vybudovanie parku ako o win-win riešení. Návrh občianskej komisie si označil ako win-lose a povedal si, že výsledné riešenie môže nakoniec byť lose-win. Môžeš, prosím, zdôvodniť, prečo sa ti pôvodný návrh developera aj po vyše roku javí ako výhodný pre hlavné mesto aj mestskú časť?

Vkladáte mi do úst slová, ktoré som nepovedal. Vyjadril som sa s použitím slovnej hračky, ktorá nikdy nemôže 100 % vystihnúť podstatu. Ak som hovoril o šanci na win-win, mal som na mysli kompromisné riešenia, ktoré boli navrhované na úrovni mesta, kde bolo v hre vylúčenie aj zbytkov problematických pozemkov od Závadskej, prípadne navýšenie prostriedkov, ktoré mal developer vložiť do parku. Ak som spomenul win-lose, mal som na mysli komplexné spochybnenie zámeny a vznášanie nereálnych požiadaviek, ktoré vyplývali z predpokladu, že investor okrem parku nemá inú možnosť. Lose-win, čoho sa obávam, ako to celé dopadne, je situácia, kedy vznikne namiesto parku ďalšia budova a mestskej časti ostanú prakticky bezcenné pozemky okolo budov, ktoré síce uchránime od „netransparentnej zámeny“, ale reálne využitie pre ne nenájdeme.

Čo si ako poslanec MZ urobil pre dosiahnutie win-win riešenia v roku 2016? Čo pre takéto riešenie robíš v týchto dňoch?

„Zúčastnil som sa viacerých stretnutí s obyvateľmi vrátane verejného zhromaždenia, finančne som prispel na vypracovanie nezávislého znaleckého posudku, na zastupiteľstve som podporil očistenie zámeny o najproblematickejšie parcely od Závadskej, podporil som odzverenie pozemkov. Svoje aktuálne aktivity nateraz nechcem komentovať.“

Ako s odstupom času a vo svetle nových informácií hodnotíš počínanie starostu na MZ v marci a apríli 2016 a na MsZ v septembri a októbri 2016? Ako jeho ne/konanie vnímaš v poslednom polroku?

...

Ďakujem za rozhovor.

Zhováral sa Miro Ščibrany

OZ račan.sk

P. S. Jedna otázka bola na žiadosť poslanca Miloša Jošta z rozhovoru vyradená.

Bratislava, 13. apríl 2017